Comprar una vivienda y firmar una hipoteca es un proceso que implica una serie de gastos que van más allá del precio del inmueble y de las cuotas mensuales de la hipoteca. Estos costes adicionales, que pueden representar entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda, incluyen impuestos, gastos notariales, comisiones y otros desembolsos que es fundamental conocer antes de lanzarse a la compra. A continuación, te explicamos de manera detallada todos los gastos que se deben tener en cuenta al momento de firmar una hipoteca en España.
1. Impuestos
Los impuestos son uno de los gastos más significativos al comprar una vivienda con hipoteca. Los tipos de impuestos dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- Vivienda nueva:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Para viviendas nuevas, se aplica un IVA del 10% sobre el precio de la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial (VPO), el tipo de IVA puede ser reducido al 4%.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto se paga en la firma de la hipoteca y varía según la comunidad autónoma, oscilando generalmente entre el 0.5% y el 1.5% del valor de la escritura de la hipoteca.
- Vivienda de segunda mano:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Para viviendas de segunda mano, se paga el ITP en lugar del IVA. El tipo de ITP varía dependiendo de la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda. Algunas comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos para ciertos colectivos, como jóvenes o familias numerosas.
2. Gastos notariales
La escritura pública de la hipoteca y la compraventa de la vivienda deben realizarse ante notario. Los honorarios notariales, conocidos como aranceles notariales, están regulados por ley y dependen del valor de la vivienda y de la hipoteca.
- Escritura de compraventa:
Los gastos notariales por la escritura de compraventa suelen estar a cargo del comprador y varían en función del precio del inmueble. Por lo general, estos gastos se sitúan entre los 600 y 1.200 euros. - Escritura de la hipoteca:
Aunque desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en 2019, los gastos notariales de la escritura de la hipoteca corren a cargo del banco, es importante tener en cuenta que el comprador puede tener que abonar ciertos gastos relacionados con la gestión y trámites notariales.
3. Gastos del Registro de la Propiedad
Una vez firmadas las escrituras, tanto la compraventa como la hipoteca deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los gastos de registro también están regulados por ley y varían en función del valor del inmueble y del importe de la hipoteca.
- Inscripción de la compraventa:
La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad es un gasto que suele abonar el comprador. Los costes suelen oscilar entre los 400 y 800 euros. - Inscripción de la hipoteca:
Los gastos de inscripción de la hipoteca también suelen correr a cargo del banco, aunque pueden existir algunos gastos adicionales que deba abonar el comprador.
4. Gastos de tasación
Para que el banco pueda conceder la hipoteca, es necesario realizar una tasación del inmueble. La tasación determina el valor de la vivienda y, en función de este valor, el banco establece el porcentaje máximo de financiación.
- Coste de la tasación:
El coste de la tasación suele variar entre los 300 y 600 euros, dependiendo del valor y las características del inmueble. Este gasto lo asume el comprador y es necesario realizarlo antes de la firma de la hipoteca.
5. Comisiones bancarias
Los bancos pueden aplicar diferentes comisiones relacionadas con la concesión y gestión de la hipoteca. Es importante conocerlas y negociarlas en la medida de lo posible.
- Comisión de apertura:
Esta comisión se cobra por la formalización de la hipoteca y suele oscilar entre el 0% y el 2% del importe del préstamo hipotecario. Algunos bancos ofrecen hipotecas sin comisión de apertura como una ventaja competitiva, pero otros pueden aplicarla, incrementando así los costes iniciales. - Comisión de amortización anticipada:
Se aplica si decides adelantar parte o la totalidad del importe de la hipoteca antes del plazo establecido. La ley limita esta comisión, estableciendo que no puede superar ciertos porcentajes, que varían dependiendo de si la hipoteca es a tipo fijo o variable. - Comisión por subrogación:
En caso de que quieras cambiar tu hipoteca a otra entidad (subrogación), el banco puede cobrar una comisión. Sin embargo, desde la Ley Hipotecaria de 2019, se han establecido límites a estas comisiones para proteger al consumidor.
6. Seguro de hogar y otros productos vinculados
Aunque la ley no obliga a contratar seguros adicionales para la concesión de una hipoteca, los bancos suelen exigir la contratación de un seguro de hogar como condición para conceder el préstamo.
- Seguro de hogar:
El seguro de hogar protege tanto al propietario como al banco, cubriendo posibles daños a la vivienda. El coste de este seguro depende del valor del inmueble y de las coberturas contratadas, pero suele estar entre 150 y 500 euros anuales. - Seguro de vida:
Aunque no es obligatorio por ley, muchos bancos ofrecen condiciones más favorables si se contrata un seguro de vida que cubra el importe de la hipoteca en caso de fallecimiento del titular. El coste varía en función de la edad, el estado de salud y el importe de la hipoteca.
7. Gestoría
Los servicios de gestoría son necesarios para realizar todos los trámites relacionados con la inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad, así como para la liquidación de los impuestos correspondientes.
- Coste de la gestoría:
Los honorarios de la gestoría suelen oscilar entre los 300 y 500 euros. Tras la nueva Ley Hipotecaria de 2019, los gastos de gestoría relacionados con la escritura de la hipoteca corren a cargo del banco, pero los relacionados con la compraventa pueden ser asumidos por el comprador.